عضو شوید
عضویت سریع
تبادل لینک هوشمند 
آمار مطالب
آمار بازدیدPlease enter banners and links.
ایجاد اختلاف و دعاوی مختلف و مراجعات به مراجع قضائی ،تحمیل هزینه های فراوان به دولت و ملت ازجمله دلایلی بودکه مسئولان مربوطه کشور را به فکرتهیه وتدوین قانونی نمودکه راه را برای مراجعه مردم به دفاتر اسناد رسمی مهیا وارزش واعتبار اسنادرسمی را مجددا احیا نمایند.درتاریخ 24/5/1385 قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی که درحال حاضر از آن تحت عنوان قانون تسهیل نامبرده میشود به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و آیین نامه اجرائی آن در تاریخ 26/12/1386 توسط هیئت دولت مصوب گردید .
با تصویب آیین نامه اجرائی دیدگاهها و رویه های متفاوتی درخصوص قانون و آیین نامه مذکور پدیدار شد.تعارض قانون و آیین نامه مذکور خود باعث ایجاد مشکل دیگری در دفاتر اسنادرسمی گردید. بررسی تحلیلی قانون پیشنهاد جهت ایجاد تعیین رویه واحد و همسطح نمودن برداشتهای متفاوت و ضرورت یک کار تحقیقی تطبیقی با یک کشور پیشرفته وجدید التاسیس بودن قانون انتخاب این موضوع بعنوان یک پایان نامه بوده است .
دراین پایان نامه علاوه بر بررسی قوانین مربوطه در ایران بررسی قوانین مشابه در کشور کانادا نیز انجام گرفته است .
پایان نامه حاضر شامل 3 فصل است درفصل اول کلیات و در فصول 2و3 بررسی تحلیلی و نحوه تنظیم اسناد قبل و بعد از قانون تسهیل انجام شده است.
باوجود مشکلات فراوان در سر راه تحقیق مهمتر از همه جدید التاسیس بودن قانون و بضاعت اندک منابع خصوصاً مطالب مختص کشور کانادا و تفاوت عمده دو نظام ثبتی نگارنده معترف است که اثر حاضر خالی از نقص و ایراد نیست و امید آن دارم که دانشجویان آینده با بهره گیری از امکانات بیشتر معایب و کاستی های آن را برطرف نمایند.
درخاتمه برخود واجب میدانم از راهنمائیهای مفید و زحمات بی شائبه اساتید معظم وگرانقدر جناب آقای دکتر حسین سیمائی صراف و جناب آقای دکترمسعود حبیبی مظاهری تشکر و قدردانی نمایم .
فصل اول : کلیاتمبحث اول: مفهوم سند رسمی و پیشینه تاریخی آن در ایران
گفتار اول : مفهوم سند رسمی
سند در لغت به معانی متعددی آمده است از جمله « تکیه گاه ، آنچه پشت بروی گذارند ، حجت ، قبض ، نوشته ، دستاویز ، خط ، مکتوب » و « مدرک ، مستند ، آنچه بدان اعتماد کنند و جمع آن اسناد و سندات است »
در تعریف اصطلاحی ، قانون مدنی در ماده 1284 سند را اینچنین تعریف نموده است : « سند عبارتست از هر نوشته که در مقام اثبات دعوی یا دفاع ابل استناد باشد . » بنابراین سند نوشته ای است که در مقام اثبات دعوی یا دفاع از آن می تواند راه وصول به واقعیت باشد . ممکن است در بادی امر از اطلاق عبارت « هر نوشته ای » که در قانون مدنی در ماده 1284 آمده است تصور شود که هر نوشته ای سند محسوب است لیکن چنین تصوری صحیح نمی باشد و قانونگذار با قید عبارت « قابل استناد بودن » این نوشته را محدود نموده است و بنابراین نوشته ای سند محسوب می شود که بتواند برای اثبات ادعا یا در مقام دفاع از ادعا بکار برده شود .
نوشته ، خط یا علامتی است که در روی صفحه نمایان است و فرقی نمی کند که چه زبانی باشد و به نظم باشد یا به نثر و صفحه ای که نوشته بر آن نمایان است می تواند شامل پارچه ، کاغذ ، چوب ، سنگ ، پوست ، فلز یا هر ماده دیگری باشد . خط نیز فرقی ندارد که دستنویس یا تایپی یا چاپی یا کامپیوتری و یا حتی برجسته باشد.
گفتار دوم : پیشینه تاریخی سند رسمی در ایرانبه منظور تأمین حقوق افراد جامعه، تنظیم روابط حقوقی اشخاص و برقراری نظم اجتماعی، ثبت املاک از زمانهای قدیم در بین جوامع مختلف به صور گوناگون معمول و متداول بوده است.
قدیمیترین سندی که تاکنون کشف شده و مُعرّف قدمت ثبت املاک میباشد، لوحهای است که ضمن حفاری در «تلو» بدست آمده و به موجب این لوحه اراضی شهر «دونگی» از شهرهای کلده به قطعات منظم هندسی تقسیم گردیده است. این لوحه را به چهار هزار سال قبل از میلاد مربوط میدانند.
کهنترین قانون مُدوّن جهان: مجموعه قوانین حمورابی است که یکی از پادشاهان بابل که حدود 18 قرن قبل از میلاد فرمانروائی داشته برای نظم مملکت خود ترتیب داده و بر روی سنگ کنده شده است و در آن مجموعه مقرراتی درباره عقود و احکام آن زمان از قبیل: اجاره اراضی، مُزارعه، مُساقات، مُضاربه، قرض و ودیعه دیده میشود.
برابر موّاد 36، 38 و 71 قوانین حمورابی فروش «ایلکو» (یعنی زمینی که صاحب آن موظف بوده است به پادشاه خدمت کند.) از طرف افسران ارتش سلطنتی که به آنان ایلکو بخشیده شده ممنوع بود. ماده 38 صاحبان و مالکان ایلکو را از رهن گذاشتن آن و ماده 71 آنان را از انتقال مالکیت زمینهای ایلکو به دیگری ممنوع نموده و خریدار را موظف میکند که چنین زمینی را به فروشنده پس دهد.
این منشور سنگی ستون مانند در شوش کشف شده و هم اکنون در موزه «لوور» پاریس نگهداری میشود.
الف : سیر مالکیت در ایران و نحوه ثبت اسناددر ایران رابطه حقوقی اشخاص در زمانهای خیلی قدیم معلوم نیست ، از مجموعه قوانین مدون باستانی ایران که امروزه برخی از آنها در دست است ؛ اوستا است که در قسمتی از آن به نام وندیداد راجع به معاملات و عقود و معاهدات سخن به میان رفته است . در دوره ساسانیان و در زمان قباد ، برای شهر نقشه کشی نموده شده و محل خانه ها و املاک تعیین گردیده بود .
در زمان انوشیروان ، وظیفه فرمانروایان این بوده که صورت تغییرات حاصله در املاک را ثبت و برای جلوگیری از تعدیات و تجاوزات ، قضاتی به ولایات می فرستادند تا به عرایض مردم رسیدگی کنند این قضات در امر معاملات مردم نیز دخالت داشته دارای دفاتری جهت تنظیم و ثبت معاملات بودند .
با ظهور اسلام معاملاتی نظیر بیع حصاه ؛ ملامسه ؛ منابذه و غیره که در زمان جاهلیت رواج داشت باطل شمرده شد ولی بیع سلف یا سلم که یکی از عقود است و قبل از اسلام از معاملات رایج بود ، مورد تایید اسلام واقع شد.
در دوره خلافت امویان و حکومت مغول و در زمان حکومت عباسیان دفاتری از نظر وصول مالیات نسبت به ثبت املاک و اسناد باغات و نخلستان ها وجود داشته که طبق آن عمل می کرده اند .
در دوره حکومت مغول در هر شهری قضاوتخانه ای تشکیل شده بود که دارای دفاتری بوده و حکم دفاتر دوایر ثبت را داشته و امانات مردم را قبول نموده و در آن ثبت می نمودند و در زمان غازان خان پادشاه مغول مقرر شده بود که قاضی با یک معتمد دارای دفاتر باشند و همه قباله ها و اسناد را با تاریخ و متن در آن ثبت کنند و قاضی چند کاتب مطمئن برای خود انتخاب می کرد و مردم دیگر را از نوشتن اسناد ممنوع می نمود و حق الثبت هم دریافت می کردند .
در عهد پادشاهان صفوی برای رسیدگی به امور مردم ؛ مرجعی به نام صدر دیوانخانه وجود داشت که یک نفر قاضی به حل و فصل دعاوی و مرافعات مردم می پرداخت و نیز به کار معاملات و تنظیم اسناد و عقد نامه و طلاق نامه رسیدگی می کرد و اسناد معامله مردم را مهر و در دفتر مخصوص ثبت می نمود .
مورخین خارجی از جمله تاوارینه در باب طرز معاملات و تنظیم اسناد در عهد صفویه تعریف و تمجید نموده اند .
در کاروانسراها دفاتری بنام دفاتر تجارت وجود داشته است که معاملات تجار را در آن ثبت می کرده اند و این دفتر نزد قضات حجت بوده و ثبت کنندگان چند درصدی از میزان معاملات را بعنوان کاروانسراداری و حق الثبت می گرفتند .
در اواخر سلطنت فتحعلی شاه و اوایل پادشاهی محمد شاه برای تنظیم معاملات تجارتی بین ایران و روسیه و جلوگیری از بروز اختلافات ، دفاتری در نزد کارگزاری ها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت می کردند و به دنبال این کار در سالهای 1280 تا 1290 قمری ، در زمان سلطنت ناصرالدین شاه ؛ وزارت تجارت ایجاد شد و دفاتر تجارتی و معاملات تجار اهمیت خاصی پیدا کرد ولی ثبت معاملات عمومیت پیدا نکرد .
در چند قرن اخیر و بخصوص در شهرهای بزرگ بسیاری از روسای مذهبی که مرجع انجام معاملات عموم بوده اند ؛ دفتری به اسم « دفتر شرعیات » داشتند و خلاصه ای از معاملاتی را که نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج می کردند و عده ای نیز ذیل صفحه همان دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط اصحاب معامله هم ذیل ثبت معاملات را امضا می کردند . در پاره ای از نقاط ایران اسنادی که تنظیم می گردید دارای مهر و امضاء متعاملین نبود ؛ بلکه تنظیم کننده سند ؛ اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشیه سند می نوشت و در صورت بروز اختلاف بین متعاملین ، مراجع رسیدگی آن را برای اثبات معامله کافی می دیدند .
شیوه کار بدین نحو بود که وقتی سندی نزد محررین اسناد که مقامات غیر رسمی بودند نوشته می شد ؛ علاوه بر امضاء محررین و متعاقدین بمنظور اینکه اعتبار بیشتری به آن داده شود و باب دعوی جعل و تزویر نسبت به آن باز نشود ، تدابیری بدین شرح اتخاذ می شد :
الف ـ همیشه تنی چند از علما در حضور محرر سند می نشستند و در هامش سند وقوع معامله و عقد را کتبا گواهی می کردند و معمولا با عبارت « قد وقع لدی … » یعنی نزد من فلان معامله بین فلانی و فلانی واقع شد و در هامش یا سجل مطلب خود را بیان می کردند . این سجل را « سجل وقوعی » می نامیدند .
ب ـ ذینفع سند یا طرفین ؛ آن سند را به محضر علما دیگر برده و به مضمون و مفاد سند نزد آنان اقرار می کردند و آن عالم هم در هامش سند اقرار او را به طور خلاصه ضبط می کرد و معمولا با عبارت « قد اعترف لدی فلان بن فلان بما فی المتن … » مقصود خود را بیان می کرد این سجل را « سجل اعترافی » نامیده اند .
البته این اسناد معتبر بود مگر آنکه فسادی در آن یا در معامله مربوط به آن کشف و ثابت می شد ؛ لیکن این اسناد در بعضی از موارد نمی توانست اعتبار سند رسمی را داشته باشد و چه بسا سندی تنظیم می شد و به ذینفع داده می شد در حالیکه امکان داشت سندی معارض آن سند به تاریخ قبل یا بعد از آن در محضر دیگری صادر شده یا بشود و اشکال مهم این کار این بود که اسناد یکنواخت نبود ؛ خط ومهر هر عالمی را در همه جا نمی شناختند ؛ تصرف اسناد نسبتا آسان بود و از همه مهمتر آنکه مهر علمای بزرگ بعد از آنها ممکن بود مورد استفاده واقع شود و در دعاوی مربوط به این قبیل موضوعات هوش و فراست فوق العاده لازم بود تا حقیقت آشکار شود .
اما از آن طرف چون مردم معمولاً به محضر علمای محل وثوق و اعتماد خود مراجعه می کردند و بعلاوه وجود علمای متعدد در یک محل یک نوع نظارت طبیعی و خود بخود بوجود آورده بود این مساله قهراً مانع بسیاری از انحرافات در معاملات و اسناد می شد ، علی الخصوص که اکثریت علما هم متدین و به احکام شرع دانا و آگاه بودند .
اما در مورد ثبت به روش جدید ، در ایران برای اولین بار ناصر الدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه یا کتابچه ای راجع به مواد قانونی ثبت اسناد و املاک بنویسد و به اجرا گذارد . سپهسالار نیز بر اساس فرمان شاه مامور شد که اداره ای برای ثبت نوشتجات و معاملات به همانند دول اروپایی به ریاست شخص خویش تشکیل دهد .
بعلاوه مقرر شد اسناد و نوشته ها را موافق دولت متمدنه تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط نمایند . بعدها وزارت عدلیه اعظم برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر ، اوراق و نوشته ها و اسناد و قباله ها را تسجیل نموده و مهر رسمی می زدند ؛ هر گاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود متن سند به گواهی سفارت متوع طرف خارجی می رسید ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می شد .
در سال 1303 هجری قمری قانونی به نام « ثبت و قانون دولتی » وضع شد که بموجب آن مقرر گردید اسناد مردم در دفتر مخصوص ثبت شود و حق الثبت دریافت گردد و اسنادی که ثبت می شد دارای ارزش و اعتبار بود و هر گاه مفقود می شد یا از بین می رفت ، ثبت در دفتر معتبر بود .
ب : شناخت دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی مانند هر سازمان و نهادی دارای هدفی است که به منظور نیل به آن تلاش مینماید. هدف دفاتر اسناد را میتوان از مواد مختلف قانون و مقررات ثبتی به ویژه از شرح وظایف مندرج در ماده 49 قانون ثبت استخراج نمود و به این صورت تعریف کرد: «تنظیم روابط حقوقی اشخاص و اعتبار بخشیدن به انواع قراردادها، قرارها، معاملات، تعهدات اشخاص از طریق ثبت انواع اسناد به منظور جلوگیری از اختلافات و طرح دعاوی در مراجع قضایی یا تسهیل اثبات حقانیت که در نتیجه امنیت مالکیت در جامعه مستقر و زمینه مساعد سرمایه گذاری و رونق اقتصادی فراهم میگردد». در توجیه تعریف مذکور به بعضی از مواد قانونی استناد میشود.
دفاتر اسناد رسمی دارای ویژگیهای خاصی میباشند که در سایر مؤسسات مشاهده نمیشود و با توجه به قوانین و مقررات ساختار این سازمان تشریح میگردد.
طبق ماده یک قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران دفترخانه اسناد رسمی، واحد وابسته به وزارت دادگستری است که سازمان و وظایف و نظارت آن تابع قوانین و نظارت تعیین شده از طرف حکومت است. به طوری که از مفاد ماده مذکور استنباط میشود دفاتر اسناد تابع نظامات دستگاه قضایی میباشد.
بالاترین مقام مسؤول، معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک میباشد که از طرف رئیس قوه قضائیه منصوب و تقریبا عمده اختیارات امور دفترخانهها به وی تفویض میگردد.
افرادی که در دفترخانه مسؤولیت دارند عبارتند از:
الف : سردفتر اسناد رسمی به عنوان مدیر مسؤول دفتر اسناد رسمی است که در تمام سطوح دفترخانه مسؤولیت دارد و با ابلاغ رئیس سازمان ثبت به این سمت منصوب میگردد .
در مقررات برای انتخاب سردفتران شرایط علمی و اخلاقی منظور شده که باید واجد شرایط لازم باشند. به همین جهت گزینش سردفتران طی تشریفاتی از قبیل آزمون سراسری و بررسی اخلاقی انجام میگردد.
ب: دفتریار اول با عنوان معاون دفترخانه یا نماینده ثبت اسناد است که بنابر پیشنهاد سردفتر و ابلاغ رئیس سازمان ثبت به سمت مزبور اشتغال مییابد. دفتریار اول در امور مالی دفترخانه و اموری که از طرف سردفتر به او ارجاع میشود با سردفتر مسؤولیت مشترک دارد. هر دفترخانه میتواند دارای دفتریار دوم نیز باشد ولی مادامی که دفتریار اول در دفترخانه حضور دارد، وی مسؤولیتی ندارد. دفتریار نیز باید واجد شرایط علمی و اخلاقی باشد.
سردفتران و دفتریاران حق اشتغال در سایر مؤسسات دولتی ندارند مگر در امور آموزشی که با موافقت سازمان بلا اشکال است. سردفتران در بدو شروع به کار نباید کمتر از 24 سال و دفتریاران 20 سال و بیش از 50 سال سن داشته باشند و پس از 30 سال خدمت میتوانند بازنشسته شوند. ادامه خدمت آنها تا سن 65 سالگی منعی ندارد.
در دفترخانه افراد دیگری به امور تحریر و ثبت اسناد و خدمات اشتغال دارند که به تناسب حجم عملیات و تشخیص و خواست سردفتر تعداد آنها متغیر است ولی این گونه کارکنان هیچ گونه مسؤولیتی در دفترخانه ندارند و کلیه رفتار و اقدامات آنان تحت نظارت و مسؤولیت سردفتر میباشد.
ج : ثبت اختیاری و اجباری اسناد
اصولاً ثبت اسناد برخلاف ثبت املاک، اختیاری است مگر در چند مورد که عبارتند از:
الف دانلود اصل پایان نامه مواد احصاء شده در مادة 46 ق.ث. که این موارد عبارتند از:
کلیة عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
کلیة معاملات راجع به حقوق که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین کلیه اعیان، منافع و یا حقهایی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است، معاملات بعدی آنها هم بایستی در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. در این مورد هیچ فرقی نمیکند که در آن محل دفتر اسناد رسمی و ادارة ثبت باشد یا نباشد. در هر حال باید ثبت شوند.
افراز ملک هم از جمله اموری است که بایستی به ثبت برسد، زیرا این امر موجب تغییر دفتر املاک میگردد. پس ثبت آن الزامی است.
در ماده 47 ق.ث. مواردی ذکر شده است که در صورت وجود داشتن شرایطی ثبت آنها الزامی و در صورت عدم وجود آن شرایط هیچگونه الزامی برای ثبت وجود ندارد. این ماده چنین اشعار میدارد: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه (قوه قضاییه)، مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1 ـ کلیة عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2 ـ صلحنامه و هبهنامه و شرکتنامه.
بنابراین در صورت وجود شروط مندرج در مادة فوقالذکر یعنی وجود داشتن دفاتر اسناد رسمی و ادارة ثبت در محل و لازم دانستن ثبت اسناد موصوف در آن محل توسط قوه قضاییه و آگهی نمودن آن، ثبت اسناد در آن محل اجباری خواهد شد.
از آنجاییکه در مادة 47 ق.ث. از «حقوق» ذکری نشده است لذا ثبت معاملات مربوط به حقوق ثبت نشده الزامی نمیباشد.
بر طبق مادة 22 ق.ث. مقرر ميدارد : «همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.»
مطابق ماده فوقالذکر آن چیزی که بدون تردید اجباری است ثبت انتقال ملک ثبت شده در دفتر املاک است. به عنوان مقدمة این واجب نیز باید پذیرفت که تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی نیز ضروری است. به همین جهت، حتی پیروان وقوع معامله با اعلام ایجاب و قبول خارج از دفتر رسمی نیز التزام به ثبت در دفتر اسناد را از لوازم نفوذ خارجی انتقال یا استناد به آن میشمارند. ولی در این باره که لزوم ثبت انتقال از احکام ناظر به مرحلة ثبوت است یا اثبات، اختلاف نظر وجود دارد. گروهی معتقدند که حکم مادة 22 ق.ث. نیز مانند احکام مواد 46 تا 48 همان قانون ناظر به مرحلة اثبات است. عقد بیع با ایجاب و قبول واقع میشود و آثار حقوقی خود را دارد، و ثبت در دفتر اسناد رسمی از جهت اثبات بیع در برابر دیگران اهمیت دارد. پس اگر در دعوایی دو طرف به وقوع بیع اقرار کنند، دادگاه نمیتواند به وقوع بیع حکم ندهد و آنرا منوط به ثبت در دفتر املاک سازد. در مقابل گروهی گفتهاند که مفاد مادة 22 ق.ث. از قواعد مربوط به نظم عمومی است و شناسایی مالکیت انتقالدهنده را از سوی دولت (و از جمله دادگاه) مشروط به ثبت در دفتر املاک میکند. در نتیجه حکم وجوب ثبت سند از قواعد ماهوی و مربوط به مرحلة ثبوت است و تنها جنبة اثباتی ندارد.
در رابطه با این موضوع که آیا میتوان برخلاف مقررات مواد 46، 47 و 48 ق.ث. رفتار نمود بایستی گفت، این مورد بستگی به این امر دارد که بدانیم این مقررات جزء چه قوانینی است.
به طور کلی در حقوق خصوصی قوانین را به سه دسته تقسیم میکنند که عبارتند از: قوانین تفسیری، الزامی (امری) و اختیاری.
چون مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت از جملة قوانین آمره هستند لذا برخلاف آنها نمیتوان عمل نمود.
ذکر این نکته ضروری است که در تمام مواردی که ثبت معاملات اعم از عقد و ایقاعات اجباری است، تخلف از این حکم قانون موجب بیاعتباری خود معامله نیست، بلکه موجب عدم پذیرش سند عادی در مراجع دولتی است و خود معامله را میتوان از طریق دیگر مثل اقرار، شهادت و … به اثبات رساند.
مواردی که عدم تنظیم سند رسمی موجب بطلان خود معامله هم باشد در قوانین ما نادر است. از جملة این موارد معاملة مذکور در ماده 40 قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب اوّل تیرماه 1310 میباشد که میگوید: «هر گونه معاملة راجع به ورقة اختراع باید به موجب سند رسمی به عمل آمده و در دفتر ثبت اختراعات نیز ثبت شده و الا آن معامله نسبت به اشخاص ثالث معتبر نخواهد بود. هر گاه معامله در خارج ایران واقع گردد، آن معامله در ایران نسبت به اشخاص ثالث وقتی معتبر خواهد بود که در ادارة ثبت اسناد تهران ثبت شده باشد». همانگونه که ملاحظه میشود در این ماده بطلان نسبی پذیرفته شده است.
یکی از مهمترین اسنادی که در نتیجة ثبت اجباری اسناد تنظیم میشود، سند مالکیت است. همانگونه که گفتیم سند مالکیت عبارتست از سندی که ادارة ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم مینماید. در ابتدا این سند به صورت یک ورقه بود که چون ممکن بود با تا شدن خطوط آن کمرنگ شود و برای انتقال ملک هم جای کافی نداشت به صورت دفترچهای درآمد.
لازم به ذکر است که وجود سند مالکیت در مورد مال غیرمنقول مانع استماع دعاوی راجع به غیرقانونی بودن خود سندِ مالکیت و غبن و اکراه و دعاوی از این قبیل و بطلان انتقالات نمیباشد.
یکی از شرایط شکلی دفاتر املاک که مشخصات ملک مورد ثبت در آن درج میشود این است که به تصریح ماده 108 آ.ق.ث. امضاء بایستی با دست صورت گیرد و امضاء مهری ممنوع است.
در تعریف امضاء بيان شده است که: «امضاء عبارتست از نگارش نام نویسنده طبق معمول در ذیل نوشتهای به منظور تصدیق صحت تحقق تعهداتی که در سند مذکور درج شده است.» امضاء معمولاً با نام خانوادگی است. خواه اسم کوچک هم همراه آن باشد یا نباشد.
در حقوق ایران قانونگذار امضاء را تعریف نکرده است. لذا هر چه که عرف اهل فن از امضاء میفهمند دلیل و حجت خواهد بود.
از جمله مواردی که ثبت آن به موجب مادة 47 ق.ث. با وجود شرایط مذکور در این ماده اجباری دانسته شده است، صلحنامه، هبهنامه و شرکتنامه میباشد که توضیح مختصری در مورد هر یک میدهیم.
همانطور که میدانیم، صلح در زمرة عقود میباشد. بنابراین اگر ابراء یا فسخ قراردادی به صورت صلح درآید، باید طرفین دربارة آن تراضی کنند. این تراضی، از زمان وقوع آنان را پایبند میکند و برای اینکه نفوذ حقوقی پیدا کند، به هیچ عامل دیگری نیاز ندارد. برای مثال، اگر هبه به صورت صلح درآید، قبض از شرایط اساسی آن نیست.
با وجود این، در موردی که موضوع صلح انتقال املاک است، در صورتی دارای اعتبار است که به صورت سند رسمی تنظیم شده و در دفتر املاک به ثبت برسد. (ماده 22 ق.ث.). در این مورد اثبات صلح نیز با سند عادی امکان ندارد و صلحنامهای در دادگاه پذیرفته میشود که به صورت سند رسمی تنظیم شود.
ذکر این نکته ضروری است که با وجود این که اثبات صلح، در مورد انتقال املاک با سند عادی پذیرفته نیست، اما چون سند رسمی در این موارد، از قواعد عمومی مربوط به معاملات است و ارتباط با طبیعت صلح ندارد، لذا صلح را نباید در زمرة عقود تشریفاتی آورد. بنابراین تنظیم صلحنامة رسمی در اثبات عقد صلح و نه وقوع آن، اثر دارد.
در مورد این موضوع که صلحنامه مندرج در قانون ثبت شامل مصالحهای که در اثر دعوی تنظیم میشود نیز میشود یا خیر در احکام شمارة 592-30/2/19 و 2096-31/6/24 دیوان کشور، بيان شده است که: «صلحنامة مندرج در مادة قانون ثبت ظاهر در صلحی است که مبنی بر معامله و نقل و انتقال باشد و شامل مصالحهای که در اثر دعوی و مبنی بر ختم و فصل دعوی صورت گرفته نمیباشد.»
برخی از حقوقدانان معتقدند که: این احکام ناظر به رأی داورانی است که حق صلح دارند و از این نظر درست است، زیر آن رأی را نباید صلح قراردادی دانست. (ماده 659 ق.آ.د.م.). ولی در سایر موارد تفاوتی بین صلح دعوی و صلح در مقام معامله وجود ندارد و از مفاد مادة 659 نمیتوان چنین استنباط کرد که در صلح دعاوی تنظیم سند رسمی ضرورت ندارد، زیرا قیاس معالفارق است.
اثبات هبه تابع قواعد عمومی است. با حذف مادة 1306 ق.م. هبه با شهادت و امارات قضایی قابل اثبات است (مادة 1323 ق.م.). در اینگونه امور نیازی به تنظیم سند نیست. مگر در فرض خاصی که موضوع هبه «ملک غیرمنقول» باشد که تابع قواعد مربوط به انتقال املاک است.
در رابطه با سند هبه از اطلاق بند 2 ماده 47 ق.ث. چنین برمیآید که هبهنامه در هر حال باید به صورت سند رسمی درآمده و ثبت شود، وگرنه در هیچ مرجع رسمی پذیرفته نخواهد شد. (م 48 ق.ث.). با وجود این به نظر میرسد که مادة 47 ق.ث. ناظر به موردی است که تنظیم سند برای اثبات هبه اجباری باشد.
در طبقهبندی دلایل، قانونگذار سند عادی را بر شهادت برتری داده است و به همین جهت، در تعارض بین مفاد سند و شهادت، دعوی مستند به شهادت را قابل اثبات نمیبیند. (مادة 1309 ق.م.) بنابراین در جایی که دعوی به شهادت اثبات میشود، به طریق اولی سند نیز پذیرفته است و نباید اعتبار آن را مشروط به ثبت در دفاتر اسناد رسمی کرد. برعکس در مواردی که موضوع هبه مال غیرمنقول است، الزاماً ثبت هبهنامه اجباری است و سند عادی برای اثبات هبه در دادگاهها و ادارات دولتی پذیرفته نمیشود.
به جهت اطلاق بند 2 ماده 47 ق.ث. برخی میگویند بند مذکور اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد و الا احتیاجی به ذکر صلحنامه و هبهنامه نبود، زیرا صلح و هبه هم از معاملات محسوب میشوند و مشمول بند 1 میباشند. همانطور که گفتیم این بند ناظر به موردی است که تنظیم سند برای اثبات هبه اجباری باشد. در عمل نیز جز در مورد اموال غیرمنقول صلحنامه و هبهنامه، به صورت رسمی تنظیم نمیشود.
بر طبق قواعد عمومی، پذیرفته نشدن سند عادی به معنی بطلان هبه نیست و نباید تصور کرد که ثبت سند در زمرة شرایط صحت هبه قرار دارد.
بنابراین اگر به دلایل دیگری هبه اثبات شود نفوذ حقوقی دارد. به عنوان مثال، هر گاه مدعی علیه به وقوع هبه اقرار کند، دادگاه حق دارد به استناد قانون ثبت وجود عقد هبه را منکر شود یا آن را باطل بداند.
مطابق بند 2 مادة 47 ق.ث. مصوب 26 اسفند 1310 با اصلاحات بعدی صلحنامه، هبهنامه و شرکتنامه باید طبق سند رسمی تنظیم گردد. از طرف دیگر طبق مادة 1 نظامنامة قانون تجارت، شرکتهای تجاری باید به موجب شرکتنامة رسمی تشکیل شوند.
شرکتنامة تنظیمی توسط مؤسسین طبق سند عادی تنظیم میگردد که متعاقب آن مؤسسین شرکتنامه را برابر نمونههای چاپی تنظیم و در اجرای مادة 4 ن.ق.ث. که تسلیم شرکتنامه را به ادارة ثبت شرکتها الزامی میداند به ادارة مزبور جهت ثبت در دفتر ثبت شرکتها ارائه مینمایند. و بدیهی است ثبت شرکتنامه در دفتر به آن جنبة رسمیت میدهد. احتمالاً علت تنظیم شرکتنامه عادی در عمل به منظور جلوگیری از تحمل هزینههای راجع به تنظیم شرکتنامه در دفتر اسناد رسمی میباشد که تسهیلاتی برای مؤسسین در نظر گرفته شده است.
قانون تجارت ایران در مور اینکه شرکت باید به موجب قرارداد کتبی باشد یا خیر سکوت کرده است. اما مسلم است که در حقوق ایران در صورتی شرکت میتواند ایجاد شود که قرارداد آن به صورت کتبی تنظیم گردد، حتی تنظیم کتبی شرکتنامه مؤثر نخواهد بود مگر اینکه با توجه به مواد 47 و 48 ق.ث. به ثبت برسد. هیأت عمومی دیوان عالی کشور این نکته را هم در مورد شرکتهای مدنی و هم در مورد شرکتهای تجاری مورد تأکید قرار داده است. برای مثال، هر گاه چند نفر قراردادی مبنی بر تشکیل یک شرکت نسبی امضاء کرده باشند، تا زمانی که قرارداد او در دفتر اسناد رسمی ثبت نشود شرکت نسبی با شرایطی که در شرکتنامه آمده است، تشکیل نخواهد شد.
در پاسخ این سئوال که آیا میتوان گفت که قرارداد امضاء شده در صورت عدم ثبت در دفتر اسناد رسمی موجد هیچگونه تعهدی نیست، برخی گفتهاند که: «اگر شرکتی دارای شرکتنامه نباشد اساس آن بوجود نیامده و عقد آن بسته نشده و بدون آن باطل است.» و برای اثبات ادعای خود گفتهاند: اگرچه صراحتاً تنظیم شرکتنامه در قانون تجارت ذکر نشده ولی از مادة 97 ق.ث. که به این عبارت بیان شده: «در شرکتنامه باید صراحتاً قید شده باشد که سهمالشرکههای غیرنقدی به چه میزان تقویم شده» و سپس در مادة 100 همین قانون ذکر شده که هر شرکت که برخلاف مادة 97 تشکیل شده باشد باطل و از درجة اعتبار ساقط است، لزوم تنظیم شرکتنامه و اساس قرار دادن این رکن معلوم است.
برخی دیگر از حقوقدانان در این مورد گفتهاند که: از آنجایی که در مادة 220 قانون تجارت تأکید شده است که شرکتی که مطابق قانون مزبور به شکل یکی از شرکتهای مندرج در این قانون در نیامده باشد، شرکت تضامنی تلقی خواهد شد، لذا اگر شرکتی در دفتر اسناد رسمی به ثبت نرسد تضامنی محسوب میشود. البته این قاعده که قانونگذار برای حفظ حقوق اشخاص ثالث وضع کرده است در برخی موارد ایجاد مشکل میکند. ممکن است قراردادی مبنی بر تشکیل یک شرکت تضامنی منعقد شده باشد ولی چون در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده، شرکت بوجود نمیآید. اما همین شرکت که قرار بوده است شرکت تضامنی باشد و بوجود نیامده است با اعمال ماده 220 ق.ث. شرکت تضامنی تلقی خواهد شد.
همانطور که ملاحظه میشود به جهت عدم صراحت قانون دربارة ضمانت اجرای عدم ثبت شرکتنامه، در این مورد بین حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. شایسته است که قانونگذار در اصلاحات جدید وضعیت این موضوع را به صراحت روشن نماید.
غیر از مواردی که ثبت اسناد را در آن مورد الزامی دانستیم، در بقیة موارد ثبت اسناد اختیاری است. به عنوان مثال قرارداد تشکیل بیع اصولاً خارج از شمول مقررات مواد 46 تا 48 ق.ث. است، زیرا ظاهر این است که منظور قانونگذار از عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک، معاملاتی است که مستقیماً مربوط به عین یا منافع اموال غیرمنقول میشود، یعنی موضوع مستقیم آنها اموال مذکور باشد؛ در صورتی که موضوع مستقیم قرارداد تشکیل بیع مال غیرمنقول، یک عمل حقوقی است که عبارت از انشای بیع باشد، و مال غیرمنقول، موضوع بیعی است که طرفین متعهد به انشای آن میشوند.
بعلاوه از آنجا که مقررات مواد 46 تا 48 ق.ث. و الزامی بودن ثبت اسناد مورد این مواد، از مقررات استثنایی است، هر گاه در شمول مقررات آنها نسبت به قرارداد تشکیل بیع تردید شود، مقتضای اصل، عدم شمول آن میباشد.
قرارداد داوری هم از جمله قراردادهایی است که از نظر شکلی تابع شرایط خاصی نیست جز اینکه اصولاً باید کتبی باشد. علت لزوم کتبی بودن آن، عدم قابلیت اثبات بوسیله شهادت شهود میباشد. این مورد را لایحة داوری تجاری بینالمللی هم اشاره کرده است.
با این وجود راهحلی هم پیشبینی کرده و گفته است که: اگر کسی دعوایی به داوری ارجاع کرد و خوانده عملاً این دعوی را قبول کرد، این به منزلة این است که طرفین به داوری راضی شدهاند یعنی حتّی لازم نیست سند کتبی و امضای قبلی طرف را داشته باشد که به داوری برود. اما بایستی گفت که لفظ «عملاً» را باید قانون تعریف میکرد. بنابراین باید گفت که «عملاً» یا به این معناست که طرف به طور صریح یا ضمنی رضایت بدهد و یا گفت اینکه قانونگذار گفته قرارداد کتبی قبلی طرفین واجب نیست به معنای عدم توافق در این زمینه نمیباشد و در هر صورت بایستی توافق چه به صورت شفاهی و چه به صورت کتبی به داوری کرده باشند.
مبحث دوم : انواع اسناد رسمی ، آثار و شرایط آن
گفتار اول : انواع اسناد رسمی
ماده 1287 قانون مدنی ؛ سند رسمی را چنین تعریف نموده است : « اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است . » بنابر تعریف مذکور سند برای اینکه رسمی باشد باید سه شرط داشته باشد :
1 ـ سند توسط مامور رسمی تنظیم شود : تنظیم سند بوسیله مامور رسمی از این جهت است که مامور رسمی تابع نظامات خاصی است و برای اجرای قانون مسئولیت دارد و قانون نیز به او اعتماد دارد .
2 ـ مامور رسمی برای تنظیم سند صلاحیت داشته باشد : صلاحیت هر مامور دولتی طبق دستورالعملهای مربوطه به « شرح وظایف » هر مامور می باشد . بنابراین سند تنظیمی باید در محدوده صلاحیت مامور اشد تا رسمی تلقی شود و چنانچه مامور خارج از حدود اختیارات و یا صلاحیت خود سندی تنظیم نماید ؛ سند تنظیم شده رسمی نیست و چنانچه دارای مهر و امضاء طرف اشد می توان آن را سند عادی تلقی نمود . مثل اینکه مامور گمرک سند بیع یا اجاره تنظیم نماید یا سردفتر اسناد رسمی ، سند نکاح تنظیم کند .
3 ـ تنظیم بر طبق مقررات قانونی : چنانچه سندی توسط مامور رسمی و در حدود صلاحیت او تنظیم شود ، لیکن در تنظیم سند تشریفات قانونی رعایت نشده باشد سند تنظیم شده رسمی نمی باشد . مثل اینکه سردفتر اسناد رسمی بدون احراز هویت طرفین معامله را ثبت نماید یا سند تنظیمی را امضا نکند . در مورد عدم رعایت تشریفات یک استثنا وجود دارد و آن در مورد عدم رعایت مقررات مربوط به حق تمبر است . ماده 1294 قانون مدنی در این مورد می گوید : « عدم رعایت مقررات راجعه به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد سند را از رسمیت خارج نمی کند »
منظور از مامور رسمی ، ماموری است که با حکم مقام صلاحیتدار مربوطه در سمت تعیین شده اشتغال دارد ، خواه استخدام او رسمی باشد خواه قراردادی ؛ ولی مامور مذکور باید در حال خدمت باشد ، بنابراین اگر مامور در حالت مرخصی یا تعلیق باشد سندی که تنظیم می نماید رسمی نیست .
بنا به تعریفی که بعمل آمد می توان گفت اسناد رسمی سه دسته اند :
اول : اسناد تنظیمی در اداره ثبت اسناد و املاک
دوم : اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی مثل بیع ، اجاره ، وقف ، رهن و ….
سوم : اسناد تنظیمی توسط سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت قانونی آنها مانند شناسنامه ، گواهینامه ، مکاتبات اداری ، اجرائیه های موضوع ماده 77 قانون شهرداری در مورد عوارض ، اجرائیه های موضوع ماده 50 قانون تامین اجتماعی و قراردادهای موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا که این سه قسم اخیر طبق مقررات مربوطه لازم الاجرا هستند .
گفتار دوم : آثار اسناد رسمی
طبق شق دوم از شقوق سه گانه ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر میدارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک بنام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده… مالک خواهد شناخت» واضح است که این انتقال به غیر از یک مورد مشمول ماده 147، اصلاحی قانون ثبت در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت میگردند و با خلاصه معامله ارسالی به اداره ثبت اسناد و املاک هم طبق ماده 104، آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک در دفتر املاک ذیل ثبت قبلی قید میشود.
بدیهی است وقتی حق مالکیت منتقل الیه در سند انتقال قطعی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی از سوی دولت با این صراحت قانونی معتبر شناخته شود، از سوی عموم مردم هم به طریق اولی این حق الزاما معتبر شناخته خواهد شد و صدر ماده 70 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر میدارد: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود…» ناظر به صحت همین نظر میباشد.
اسناد رسمی غیرقابل انکار و تردید (تکذیب) است: طبق پاراگراف دوم ماده 70 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر میدارد:
« …… انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست…» منظور از انکار عبارت از این است که کسی که علیه او سندی ابراز میشود اگر این سند رسمی باشد شخص اخیر حق انکار مفاد و مندرجات یا تاریخ یا امضای مندرجه در آن را ندارد ولی اگر سند ابرازی سند عادی باشد شخص اخیر میتواند منکر صحت انتساب سند ابرازی علیه خود باشد و با این انکار بار ارائه دلائل صحت انتساب سند بر عهده ابراز کننده سند است نه انکار کننده. در واقع انکار کننده مشمول قول «نافی را نفی کافی است» میباشد و این در صورتی است که سند ابرازی متوجه خود مدعی علیه باشد ولی اگر سند ابرازی منتسب به خود مدعی علیه نباشد بلکه مثلاً منتسب به مورث وی باشد در این صورت مدعی علیه حق دارد اعلام نماید که صحت انتساب سند ابرازی به مورثش محل تردید است. در این صورت هم بار ارائه دلائل لازم برای صحت انتساب سند ابرازی به مورث مدعی علیه بر عهده مدعی است و در هر دو صورت اگر چنانکه مدعی از ارائه دلائل لازم برای صحت انتساب سند ابرازیاش به مدعی علیه یا مورث وی ناتوان باشد دعوی او اگر مستند بر همان سند باشد محکوم به رد خواهد بود مگر اینکه سند را از اعداد دلائل خود خارج و به دلائل دیگری استناد نماید. ناگفته نماند که طبق قسمت دوم پاراگراف اول ماده 70 ق. ث طرف مدعی در قبال سند رسمی میتواند مدعی جعلیت آن بشود که آن هم شرایطی دارد: اولاً طبق ماده 99 ق. ث ادعای مجعولیت سند رسمی عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمیکند مگر پس از اینکه مستنطق قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعی العموم هم موافقت کرده باشد. صرف نظر از اینکه در تشکیلات فعلی دادگستری ما، با حذف دادسرا دیگر مستنطقی وجود ندارد تا با قرار مجرمیتشان به قائم مقامی از مدعی العموم ریاست دادگستری موافقت نمایند. ثانیا طبق ماده 379 ق. آ. د. م. که مقرر میدارد: «ادعای جعلیت نسبت به اسناد رسمی باید طبق ماده 377 با ذکر دلائل جعلیت اقامه شود و الا دادگاه به آن ترتیب اثر نمیدهد» در اینجا مختصر توضیح در مورد ادعای جعل و تکذیب (انکار، تردید) را خالی از اهمیت نمیدانم.
الف ـ ادعای جعل در مورد تمامی اسناد اعم از عادی و یا رسمی امکانپذیر است در حالی که انکار و تردید (تکذیب فقط مختص اسناد عادی است و چنانکه گفته شد در مقابل اسناد رسمی ادعای انکار و تردید مسموع نمیباشد.)
ب ـ در قبال انکار و تردید در مورد سند عادی بار ارائه دلائل صحت انتساب سند به طرف مقابل یا مورث و یا… ایشان بر عهده ارائه کننده سند است و به صرف اعلام تردید و یا انکار مدعی علیه مدعی و ارائه کننده سند مکلف میشود که یا دلائل کافی صحت انتساب سند ابرازیاش را ارائه و یا سند را از اعداد دلائل خود حذف و به دلائل دیگر استناد نماید، والا دعوی وی اگر مستند به همان سند ابرازی مورد تردید و انکار باشد محکوم به رد خواهد بود. در حالی که در ادعای جعل بار ارائه دلائل جعلیت بر عهده مدعی جعلیت است نه ابراز کننده سند. همین تفاوت هم از آثار مثبت و امتیاز اسناد رسمی تنظیمی و ثبتی در دفاتر اسناد رسمی میباشد.
اسناد و قبوض اقساطی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی فی حد نفسه و بدون نیاز به حکمی از محاکم لازم الاجرا است و در این مورد ماده 92 ق. ث. مقرر میدارد: «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم اجراء است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد» و ماده 93 ق. ث. هم مقرر میدارد: «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است»
به استناد اسناد رسمی که اکثراً هم توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود بدون پرداخت خسارت احتمالی میتوان از دادگاه درخواست تامین خواسته (توقیف اموال) نمود. در این خصوص پاراگراف دوم ماده 225 مکرر آئین دادرسی مدنی مقرر میدارد «… و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی و دعاوی علیه متوقف، مدعی علیه نمیتواند برای تامین خسارت احتمالی خود تقاضای تامین نماید» یعنی نمیتواند توقیف اموال را متوقف به پرداخت خسارت احتمالی به نماید.
سازش نامه رسمی تنظیمی در دفاتر اسنادرسمی به صرف ارائه به دادگاه خاتمه دهنده به دعوی است. چنانکه ماده 623 قانون آئین دادرسی مدنی مقرر میدارد «در هر دور از ادوار دادرسی مدنی طرفین میتوانند منازعه خود را به طریق سازش خاتمه دهند» ماده 629 همان قانون مقرر میدارد «هرگاه سازش در خارج از دادگاه واقع شده و صلح نامه غیر رسمی باشد طرفین باید در دادگاه حاضر شده و به صحت آن اقرار نمایند و اقرار طرفین در صورت مجلس نوشته شده و به امضای طرفین و دادرس دادگاه میرسد و در صورت عدم حضور طرفین در دادگاه بدون ذکر عذر موجه دادگاه بدون توجه به مندرجات سازش نامه مزبور دادرسی را ادامه خواهد داد در حالی که اگر این سازش نامه به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد مورد مشمول ماده 627 آئین دادرسی مدنی خواهد بود که مقرر میدارد: «هرگاه سازش در دفتر اسناد رسمی واقع شده باشد دادگاه ختم امر را به موجب سازش در پرونده کار قید مینماید و اجرای آن تابع مقررات راجع به اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا خواهد بود» این هم موردی دیگر از آثار مثبت اسناد رسمی تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
در رسیدگی به صحت و اصالت اسناد عادی در صورت نیاز به تطبیق خط و امضاء اسناد رسمی، اساس تطبیق قرار میگیرد. ماده 396 قانون آئین دادرسی مدنی در این زمینه صراحت کامل دارد: «در مورد تطبیق خط و امضاء یا مهر یا اثر انگشت نوشتجاتی اساس تطبیق قرار داده میشود که طرفین در انتخاب آنها موافق باشند و در صورت عدم توافق طرفین نوشتجات زیر اساس تطبیق قرار میگیرد. »
معتبر بودن اسناد رسمی حتی نسبت به اشخاص ثالث: علی الاصول مستفاد از ماده 219 ق. م و ماده 71 ق.ث عقود و ایقائات و تعهدات نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد یا ایقائی نموده و قائممقامان قانونی آنها نافذ و معتبر میباشند، ولی ماده 1290 قانون مدنی ضمن تایید مراتب اخیر الذکر استثناء از قاعده کلی را نیز نوید میدهد به طوری که مقرر میدارد: اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد»
